GUÍA LEGAL COMPLETA: EL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO

 In Arrendamientos, Desahucios, GUIA JURIDICA, Helena Araque

Por Helena Araque

DESAHUCIO VIVIENDA JUDICIAL. GUÍA LEGALEl desahucio es un procedimiento judicial por el cual el arrendador recupera una finca entregada en arrendamiento a causa de la falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a la misma, porque ha terminado la duración del contrato de arrendamiento o por cualquier otra causa establecida en la Ley.

La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) regula el juicio de desahucio y ha sido objeto de numerosas reformas con el fin de agilizar el proceso y dar una mayor garantía de recuperación de la vivienda al arrendador.

La última reforma ha sido la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, que entró en vigor el 6 de junio de 2013.

TIPOS DE DESAHUCIOS.

La clasificación va a depender de la causa en la cual se fundamente el desahucio:

1.-Desahucio a causa de la falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a la misma (por ejemplo, pago del IBI o de la cuota de la comunidad).

2.-Desahucio por terminación de la duración del contrato de arrendamiento o por precario.

A) DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA O DE CANTIDADES ASIMILADAS A ESTA.

En el juicio, el arrendador puede solicitar al Juez:

1) La recuperación del inmueble simplemente.

2) La recuperación del inmueble junto con el importe de la deuda resultante de rentas y las cantidades debidas.

La solicitud de una u otra acción será a opción del arrendador. Una vez presentada la solicitud deberá de abonar las tasas judiciales previas al procedimiento, aunque hay que puntualizar que las personas físicas están exentas del pago de las tasas judiciales desde el 1 de marzo de 2015.

Tras la simplificación del procedimiento con la reforma de la Ley 4/2013 basta con un primer requerimiento al arrendatario para el desalojo de la finca y el pago de las rentas (en caso de que el arrendador haya solicitado esta opción) y si éste no se opone se podrá proceder al desalojo sin necesidad de celebrar juicio ni dictar sentencia en virtud del art. 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

PROCEDIMIENTO PARA EL DESAHUCIO MOTIVADO EN LA FALTA DE PAGO DE LA RENTA O DE CANTIDADES ASIMILADAS A ESTA.

El procedimiento viene regulado en el art. 440.3 y 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

1. El arrendador deberá de interponer la demanda contra el arrendatario.

2. Si la demanda es admitida, el Secretario Judicial dictará un Decreto que tendrá los siguientes efectos:

– Requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, pague al actor o si se pretende la enervación pague el total de lo que debe o ponga a disposición del Tribunal o Notario las cantidades reclamadas. No obstante, el demandado puede formular oposición mediante la alegación de las razones por las cuales cree que no debe pagar la cantidad que se le reclama.

– El requerimiento indicará la fecha y hora para la celebración de la vista de juicio en caso de que el demandado formule la oposición y la fecha de lanzamiento en caso de que éste no formule oposición alguna.

– Se indicará que en caso de que el demandado vaya a solicitar la asistencia jurídica gratuita debe de hacerlo dentro de los tres días siguientes al requerimiento.

3. Si el demandado no atendiere al requerimiento de pago ni se opusiere o allanase, el Secretario Judicial dictará Decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada. El Decreto que de finalizado el juicio por desahucio impondrás las costas al demandado e incluirá las rentas debidas hasta la posesión efectiva de la finca.

4. En caso de que el demandado atendiere el requerimiento de pago pero no se opusiere ni pagase la cantidad reclamada, el Secretario Judicial lo hará constar y dictará Decreto que dará por finalizado el procedimiento, con lo cual la diligencia de lanzamiento se quedaría sin efecto salvo que al demandante le interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en el que se encuentre la finca.

B) DESAHUCIO POR TERMINACIÓN DEL CONTRATO O POR PRECARIO.

En este caso el procedimiento siempre va a suponer la celebración de un juicio, el cual deberá terminar mediante sentencia de acuerdo a lo establecido en el art. 440.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

PROCEDIMIENTO PARA EL DESAHUCIO POR TERMINACIÓN DEL CONTRATO O POR PRECARIO.

En este caso, no se producirá requerimiento alguno. Sólo se dará lugar al señalamiento de fecha y hora para la celebración del juicio y de lanzamiento en caso de terminación de la duración del contrato.

La cédula de requerimiento y citación contendrá los siguientes apercibimientos:

– Ofrecimiento de condonación de la deuda bajo la condición del desalojo voluntario.

– El deber de comparecer con asistencia de un abogado y un procurador.

– El plazo de 3 días desde que se recibió la notificación para solicitar justicia gratuita.

– Advertencia de que en caso de no comparecer al juicio señalado, se declarará sin mayor trámite el desahucio.

– Advertencia de que en caso de oponerse pero de no comparecer en el juicio se le tendrá por citado para la notificación de la sentencia del Juzgado, y en caso de no comparecer tampoco se le notificará la sentencia mediante edicto en el tablón del Juzgado competente.

– Advertencia de que en caso de no oponerse, no desalojar la finca, no pagar las cantidades reclamadas o no enervar la acción, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada.

– Además, se le requerirá al demandado para que retire los enseres del inmueble dado que en caso de producirse el lanzamiento se considerarán como bienes abandonados.

REQUISITOS DE LA DEMANDA

1) Es obligatorio que vaya firmada por un abogado y procurador.

2) Si se trata de un desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas por ésta, hay que indicar si cabe o no la enervación. La enervación supone que el demandado tiene la opción de pagar la deuda a lo largo de la duración del contrato, cuando así lo requiera el Juez.

3) En el desahucio de falta de pago de la renta, el dueño puede dirigirse contra el inquilino y el fiador del contrato (si este existe y siempre que se le haya requerido previamente a la interposición de la demanda).

4) Solicitar al Juez una fecha de lanzamiento para que se ejecute directamente sobre los bienes del demandado en caso de que no se oponga a la demanda.

Espero que os haya resultado muy didáctica. Nos vemos en la próxima Guía jurídica

Helena AraqueHelena Araque
Asesora Legal
807 464 712
AbogadoResponde.net
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Mostrando 4 respuestas
  • Francisco Muñoz
    Responder

    Me pide el administrador que pague una cosa que dice que mi hijo ha roto en el patio de la comunidad donde hay camaras de vigilancia, le digo que me muestre las imágenes donde se ve que mi hijo el que lo rompe, y me dice que las grabaciones no se pueden ver y que si no estoy de acuerdo me llevará al Juzgado, yo le he dicho que no me opongo a pagar pero entiendo que tengo que ver que es mi hijo el que lo parte pero me dice que no es posible por la ley de protección de datos, también me quiere cobrar la reposición y yo he encontrado lo mismo más barato. ¿ Tengo la obligación de pagar sin mostrarme las imágenes, tampoco quiero llegar al Juzgado y tener que pagar las costas?, ¿tengo que pagar lo que me pide o el precio que yo he encontrado?.. Gracias por todo.

    • AbogadoResponde
      AbogadoResponde
      Responder

      Estimado Francisco, no debería abonarle cantidad alguna sin tener la obligación y máxime sin conocer la veracidad de los hechos. Podría solicitar que le mostrara las imágenes de las cámaras mediante el ejercicio del derecho de accesi que su hijo tiene sobre sus datos y que al ser usted su representante legal podrá ejercer. Si este señor le sigue insistiendo en el pago y no accede a facilitarle las grabaciones, le recomiendo que le envíe un burofax para dejar constancia de su intención de pago si el desperfecto le fuera imputable.

      Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

      Helena Araque
      Asesora Legal
      807 464 712
      AbogadoResponde.net

  • Natalia
    Responder

    Buenas, mi pareja y yo estamos viviendo de alquiler en un piso por un contrato verbal de un año (vence en octubre 2016). No tenemos ni recibos ni nada que demuestre que pagamos todos los meses tanto el alquiler como las facturas porque pagamos en mano.
    El propietario nos quiere echar porque le hace falta la casa para él y su familia. Nos ha mandado un burofax avisandonos de que nos tenemos que ir antes de octubre. Estamos buscando casa y por supuesto antes de esa fecha nos vamos a otra.
    Ahora dice que nos ha denunciado y que la policia puede venir en cualquier momento y desalojarnos. ¿Por que? Si él sabe que nos vamos a cambiar de casa y le pagamos todos los meses.
    ¿Cual seria el motivo real? ¿O puede que lo de la denuncia se lo haya inventado?
    Gracias

    • cms
      Responder

      Estimada Natalia, si les ha denunciado se lo deberán notificar como parte interesada para que ustedes hagan las alegaciones que estimen por necesarias pues de lo contrario, se les estaría ocasionando indefensión. Si desea una mayor información o nos quiere facilitar más detalles sobre el asunto, puede ponerse en contacto con nuestro despacho en el teléfono que le indico a continuación.

      Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

      Estimado X, el empresario le deberá formalizar la finalización del contrato de obra. En caso de que no ocurra, podrá acudir a la UMAC para llegar a un acuerdo y que se le presente la carta de extinción del contrato junto con el finiquito que le corresponda por el periodo de trabajo realizado. En caso de que el acto de conciliación resulte intentado sin efecto o sin avenencia, deberá entonces recurrir a la vía judicial. Si lo desea, puede ponerse en contacto con nuestro despacho y le ofreceremos una mayor información sobre el trámite.
      Sin otro particular, reciba un cordial saludo.
      Miguel González de Miguel
      Abogado ICAM
      807 464 712
      AbogadoResponde.net

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