GUÍA LEGAL: Como reclamar los Gastos de la Hipoteca

 In Derecho Bancario, Derecho Consumidores, Miguel González

Por  Miguel González de Miguel Guerrero

COMO RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DE LOS GASTOS HIPOTECARIOS

LA SENTENCIA 705/2015 DECLARA “ABUSIVAS” DICHAS CLÁUSULAS

Reclamar devolucion gastos Hipoteca

Reclamar devolucion gastos Hipoteca

La Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró la Nulidad por considerarla abusiva de la siguiente cláusula:

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Por tanto, son abusivas todas las cláusulas en las que la entidad bancaria impone al prestatario el pago de todos los gastos derivados de la Hipoteca.

De igual forma, el propio artículo 89.3 de la LEY GENERAL DE CONSUMIDORES Y USUARIOS (T.R.L.G.C.U.) considera como cláusulas abusivas La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario”.

Se consideran cláusulas abusivas toda aquellas cláusulas que:

  • No han sido negociadas expresamente con el cliente.

  • Causan un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones.

  • Son contrarias a la Buena fe.

  • Perjudican al consumidor.

¿QUIÉN PUEDE RECLAMAR?

Pueden reclamar todos aquellos que hayan suscrito una Hipoteca (se encuentre ésta en vigor o haya sido ya cancelada).

¿QUÉ PROBABILIDADES EXISTEN DE GANAR?

Las posibilidades de éxito son muy elevadas al tratarse de jurisprudencia del propio Tribunal Supremo. Motivo por el cual este despacho profesional se compromete a asumir todas las costas procesales en las que se pudiese incurrir si el proceso judicial no resultase ganado finalmente.

¿QUÉ GASTOS PUEDO RECUPERAR?

Puede recuperar todo lo pagado por:

  • Gastos de TASACIÓN del inmueble.

  • Todos los gastos de NOTARÍA.

  • Gastos de GESTORÍA (si se ha impuesto por la propia entidad bancaria. 

  • Gastos de REGISTRO DE PROPIEDAD para la inscripción de la Hipoteca.

  • El IMPUESTO DE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS de la Escritura de Préstamo Hipotecario.

¿POR QUÉ MOTIVO PUEDO RECUPERAR DICHOS GASTOS?

  1. Con lo que respecta a las Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo dicta en su Sentencia que, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas…. tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

  1. Y en relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de acuerdo a la Ley que reguladicho impuesto: será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan.

El T. Supremo entiende por tanto en ambos casos obviamente que el obligado al pago es el propio Banco.

¿QUÉ DOCUMENTOS NECESITAN PARA RECLAMAR?

Se necesitan simplemente:

  • ESCRITURA de tu Hipoteca.

  • Factura del NOTARIO.

  • Factura del REGISTRO PROPIEDAD.

  • Factura de la GESTORÍA tramitadora.

  • Carta de pago del IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (modelo 600).

¿CUÁNTO DINERO PUEDO LLEGAR A RECUPERAR?

Dependiendo de la cantidad prestada, se pueden llegar a recuperar de media entre 2.500 y 6.000€ aprox.

¿QUE PASOS DEBO SEGUIR?

PASO 1. Reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la Entidad Bancaria con la que se realizó la Hipoteca (o en su defecto ante el nuevo Banco con el que se haya fusionado o absorbido).

**IMPORTANTE: Aquí puedes descargarte el **MODELO DE RECLAMACIÓN DE GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA**

modelo-reclamacion-gastos-hipotecaPASO 2. Transcurrido el plazo de 2 meses desde la reclamación, en caso de que no se haya procedido a la devolución se podrá proceder a interponer la respectiva Demanda judicial ante los Juzgados competentes por razón de domicilio.

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Para finalizar como apunte indicar meramente que sería un tanto ingenuo a día de hoy y con todo lo que “ha llovido“, pensar que los bancos de forma amistosa van a proceder a la devolución de miles de millones de Euros a los consumidores sin que estos traten de defender sus intereses en la vía jurisdiccional o en caso de que sea por la vía extrajudicial sin que esta se haga sin ningun tipo de “contraprestación”

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Entrevista Cadena SER

 

 

Miguel González de Miguel es Socio Director de AbogadoResponde y abogado en ejercicio por el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid

miguelMiguel González de Miguel
Abogado ICAM
807 464 712
AbogadoResponde.net
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Mostrando 2 respuestas
  • amaya
    Responder

    Hola, quisiera saber si además de los gastos de registro y notaría por la constitución de préstamo hipotecario, puedo reclamar la comisión de apertura, los gastos de tasación y los gastos de registro y notaria por la cancelación de 2 de los 3 inmuebles hipotecados en esa misma escritura (tenía hipotecado conjuntamente en la misma escritura la vivienda, el garaje y un camarote y el banco asignó un importe de préstamo a cada elemento). En 2016 cancelé la deuda hipotecaria respecto del garaje (que lo vendí) y del camarote (que no lo he vendido pero lo he amortizado), obligándome el banco a amortizar dichos elementos por el importe inicial atribuido a cada elemento y no por el saldo restante tras haber amortizado durante los años de vigencia del préstamo. He pagado unos gastos de notaría y registro para liberar la carga de deuda que aparecía pendiente en el registro y ahora el préstamo sigue vigente pero solamente respecto de la vivienda.

    Por otro lado, anteriormente adquirí una vivienda en 2003 con préstamo hipotecario y con cláusula suelo y la vendí en octubre de 2009, procediendo a la cancelación hipotecaria. ¿Podría reclamar los gastos de constitución de préstamo, comisión bancaria, tasación de vivienda, cláusula suelo y cancelación hipotecaria?.

    Gracias.

  • Mari Cruz
    Responder

    Buenas tardes, he reclamado los gastos de mi hipoteca a mi banco y me indica que la deuda que reclamo ha prescrito pues es una hipoteca del año 1998 y alegan que han pasado mas de 15 años desde la formalización dela hipoteca , pero mi hipoteca sigue en vigor, es decir sigo pagándola. He buscado jurisprudencia en este sentido y no encuentro nada y antes de tener que reclamar judicialmente me gustaría saber si es cierto que no puedo reclamarla. Necesitaría una base legal para fundamentar mis alegaciones al respecto.
    Muchas gracias

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