GUÍA LEGAL: Cláusula Suelo. Retroactividad y Novedades

Por Claudia Yataco

¿Qué es la Cláusula Suelo?

En todos aquellos contratos de préstamo hipotecario con interés variable, se determina un tipo de interés que tomará como referencia variable el Euribor y que tendrá siempre un coeficiente determinado.

Con la inclusión de la cláusula suelo en el contrato, se establece un interés mínimo fijo que no se verá afectado por las posibles bajadas del Euribor, es decir, si el Euribor experimenta una bajada hasta situarse en el 1’02%, el consumidor no podrá verse beneficiado de ésta bajada si en su contrato se ha establecido una cláusula fija mínima del 2’5%, que es la considerada como cláusula suelo.

Para tratar de resarcir de alguna forma a sus clientes, el banco establecerá un interés máximo fijo, conocido como cláusula techo, pero que va a distar mucho de la realidad pues, teniendo en cuenta que el máximo histórico del Euribor nunca ha superado el 5’5%, la cláusula techo se suele situar a partir del 12%, dando a lugar una gran desproporción entre la cláusula suelo y la cláusula techo.

Ejemplo: Hipoteca con un interés inicial situado en el 4%, un interés fijo mínimo (cláusula suelo) en el 2’5% y un interés fijo máximo (cláusula techo) al 12%. Tras una bajada del Euribor al 1’02%, el cliente no se verá beneficiado de ésta subida y tendrá que seguir pagando el interés del 2’5%.

¿Todas las cláusulas suelo son consideradas abusivas?

No, la simple inclusión de ésta cláusula en el contrato no supone la directa consideración como abusiva de la misma.

Para que puedan ser consideradas como abusivas, deberá apreciarse alguna de las siguientes circunstancias:

1. Falta de reciprocidad, si en el contrato se pacta una cláusula suelo pero no hay cláusula techo.
2. Desproporcionalidad entre el interés de la cláusula suelo y el de la cláusula techo.
3. Ausencia de oferta vinculante de la hipoteca, con información detallada y veraz de la misma, que haya sido firmada por el cliente. La necesidad de la existencia de una oferta vinculante, está amparada en el cumplimiento de los artículos 5 y 7 de la Ley 7/1998 de 13 de Abril, de Condiciones Generales de la Contratación y por el artículo 60 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, modificada tras la entrada en vigor de la Ley 3/2014, de 27 de Marzo. Los mencionados artículos, hacen referencia al principio de transparencia, claridad, concreción y sencillez de las cláusulas y a la necesidad de que el consumidor sea previamente informado con claridad del contenido del contrato.

También deberemos tener en cuenta, que la presentación de la oferta vinculante deberá ser dentro del plazo de 3 días hábiles anteriores a la firma de las escrituras, pues si dicho plazo no se respeta, se podrá alegar la ausencia aun cuando se presente con un día de antelación a la firma.

¿Qué supone la declaración de la Cláusula Suelo como abusiva?

La consideración como abusiva de la cláusula suelo por sentencia firme, conlleva a la declaración de la nulidad de la misma, en atención de lo establecido en el artículo 1.303 del Código Civil.

A partir de dicho momento, el cliente pagará en atención al Euribor y al coeficiente pactado, pero sin tener el interés mínimo fijado.

¿Se puede solicitar la devolución de las cantidades pagadas, con carácter retroactivo?

En la Sentencia del Tribunal Supremo con fecha de 9 de mayo de 2013, se ha establecido un límite infranqueable para la reclamación de las cantidades por cláusula suelo indebidamente cobradas por el banco.

Este límite establece que no se podrá solicitar la devolución de las cantidades satisfechas con fecha anterior al 9 de mayo de 2013. Por lo que, el cliente afectado por la cláusula suelo estará legitimado para reclamar las cantidades cobradas indebidamente por el banco a partir de esta fecha, pero no podrá solicitar la devolución de las cantidades pagadas al banco con fecha anterior.

No obstante, la Comisión Europa emitió un informe el día 13 de julio de 2015, en el cual se indica que “el cese en el uso de una determinada cláusula declarada nula por abusiva, como consecuencia de una acción individual ejercitada por un consumidor, no es compatible con una limitación de los efectos de dicha nulidad, salvo que dicha limitación sea necesaria para preservar el principio de cosa juzgada”, amparándose en los artículos 6.1 y 7.1 de la Directiva 93/13/CEE. Por ello, aún a la espera de la correspondiente resolución por el Tribunal de Justicia Europeo, es más que probable que se declare la retroactividad de la cláusula suelo sin fecha límite para la reclamación de las cantidades indebidamente abonadas por el cliente al banco a causa de la misma.

Igualmente, aún si finalmente el TJUE dicta una sentencia reconociendo la retroactividad de la cláusula suelo, no procederá la reclamación si la cláusula suelo ya ha sido anteriormente juzgada o si se han firmado acuerdos de no litigiosidad entre el cliente y el banco.

¿Cuál es la actual situación de las Cláusulas Suelo?

Tras la ya citada Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2013, que concluye que las Cláusulas Suelo son parte inescindible del interés nominal del préstamo y que por lo tanto, forma parte del objeto principal del contrato y de las Condiciones Generales de Contratación, se declara el carácter abusivo de las mismas en función del control de transparencia.

Este control, prohíbe la inclusión de una cláusula que pase inadvertida para el consumidor si produce una alteración subrepticia de la carga económica del contrato. Dicho control, no será respetado sin la inclusión de una oferta vinculante, como ya hemos indicado anteriormente y si aun cuando ésta sea incluida, no se respetan los principios de transparencia, concreción, claridad y sencillez de las cláusulas ni de previa información de las repercusiones que tendrá la misma.

En cuanto a la retroactividad de las cantidades indebidamente cobradas por el banco, tras la nulidad de las cláusulas suelo cuando puedan ser consideradas como abusivas y en congruencia con el artículo 1.303 del Código Civil, actualmente sólo podrán ser solicitadas las cantidades con fecha posterior a 9 de mayo de 2013, pero queda pendiente la resolución del Tribunal de Justicia Europea, tras el informe emitido por la Comisión Europea, y que deberá pronunciarse sobre la posibilidad de reclamar el carácter retroactivo de dichas cláusulas y sin fecha límite, como ya hemos indicado anteriormente.

Por el momento y tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015, declarando la nulidad de las cláusulas suelo del Banco Popular, se ratifica y aclara lo siguiente:

– Que aun siendo la redacción de las cláusulas suelo lo suficientemente clara y legible para su comprensión, no pueden utilizarse por implicar una alteración del objeto del contrato y del equilibrio económico del mismo.

– Que se declaran nulas por ser consideradas como abusivas, las cláusulas de intereses moratorios o de demora superiores al 19% para la compra de la vivienda habitual.

– Se establece la obligación de los Jueces de controlar de oficio las condiciones generales incluidas en los contratos con consumidores.

¿Qué pasos debo seguir para conseguir la nulidad de las Cláusulas Suelo?

Para conseguir tanto la nulidad como la devolución de las cantidades satisfechas al banco por la cláusula suelo, debemos seguir la siguiente “hoja de ruta”:

1. Negociar con la oficina o sucursal bancaria que nos concedió la hipoteca, de forma directa.

2. Si tras la negociación, el banco no ha satisfecho todas nuestras pretensiones o queremos evitarnos futuros problemas, el siguiente paso será presentar una reclamación por escrito ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco. Lo ideal en este paso, es que el escrito se lleve a cabo mediante el envío de un burofax con notificación fehaciente, que nos podrá servir como prueba en el caso de que tengamos que acudir a la vía judicial finalmente.

3. Reclamar ante el Banco de España, si tras ninguno de los dos anteriores pasos quedamos satisfechos y con carácter previo (y totalmente aconsejable) a la vía judicial. La reclamación al Banco de España se podrá hacer rellenando un formulario por vía telemática (click aquí) o mediante el envío de un escrito, aconsejamos nuevamente el envío de un burofax con notificación fehaciente. El plazo de resolución es de cuatro meses desde la recepción de la solicitud.

4. Via judicial. Es el último paso y es totalmente aconsejable la acreditación de que se han seguido los pasos anteriores, de ésta forma nuestra argumentación se verá reforzada.

En éste paso es importante tener en cuenta que tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio, por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial; el artículo 86 ter queda redactado de la siguiente forma: “2. Los Juzgados de lo Mercantil conocerán, asimismo, de cuantas cuestiones sean de la competencia del orden jurisdiccional civil, respecto de:

d) Las acciones colectivas previstas en la legislación relativa a condiciones generales de la contratación y a la protección de consumidores y usuarios.”

Por ello, hay que tener claro que sólo en aquellos casos en los que la demanda sea colectiva se deberá presentar ante el Juzgado de lo Mercantil, pero en el caso de que la demanda sea presentada de forma individual, será el Juzgado de Primera Instancia (de lo Civil) el competente para conocer de la causa, tal y como queda establecido en el art. 45 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil: “Corresponde a los Juzgados de Primera Instancia el conocimiento, en primera instancia, de todos los asuntos civiles que por disposición legal expresa no se hallen atribuidos a otros tribunales.”.

Espero que os haya resultado muy didáctica. Nos vemos en la próxima Guía jurídica!

Entrevista Cadena SER