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Por Claudia Yataco

alquiler arrendamientos inquilinos

Alquiler. Daños realizados por inquilino

 

Es frecuente que al finalizar un contrato de alquiler nos podamos encontrar con una serie de daños o desperfectos ocasionados por el arrendatario (inquilino) ya sea en el inmueble o en el mobiliario. Para que el arrendador pueda llevar a cabo la reclamación judicial de los daños tienen que ser probados por el arrendador de acuerdo al art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la carga de la prueba.

 

¿QUE DAÑOS PUEDEN SER RECLAMADOS AL INQUILINO?

Los daños o el deterioro del inmueble no pueden ser ocasionado por el uso normal de la vivienda ni por el paso del tiempo, por ejemplo: los agujeros que se ocasionan en la pared para colocar cuadros no pueden ser considerados como daños o desperfectos de la vivienda, ni los agujeros que se tengan que realizar para llevar alguna instalación (internet, TV, etc.), el deterioro de la pintura o del enyesado de la pared debido al transcurso del tiempo tampoco podrán ser reclamados al arrendatario.

El art. 1.555 del Código Civil establece que el arrendatario tiene la obligación de pagar el precio convenido y a usar la cosa arrendada con la “diligencia de un padre de familia”, de acuerdo a lo pactado en el contrato y en caso de ausencia de pacto, con el uso que se difiera de la naturaleza de la cosa pactada.

En caso de que el arrendatario no cumpla con sus obligaciones o con lo establecido en el artículo mencionado anteriormente, el art. 1556 del Código Civil establece que se podrá solicitar la rescisión del contrato y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, o sólo la indemnización dejando el contrato subsistente. Siempre y cuando los daños o desperfectos ocasionados se deban a la negligencia de este y no al uso normal o transcurso del tiempo como ya hemos mencionado y que hayan sido demostrados por el arrendador.

 

¿CÓMO SE DEMUESTRAN LOS DAÑOS OCASIONADOS?

Para demostrar los daños ocasionados, al término del alquiler se tendrá que llevar a cabo un reconocimiento de la vivienda en el momento de la entrega de las llaves y es totalmente recomendable que el arrendador se haga valer de varios recursos que pueden servirle de prueba en una futura reclamación de los daños:

–          En el momento de la entrega de las llaves, deben de llevar un acompañante para que atestigüe en caso de reclamación de daños.

–          Llevar una cámara de fotos para fotografiar el estado de la vivienda y del mobiliario en ese momento.

–          Llevar un Perito o experto en la materia que valore los daños ocasionados y que nos entregue una factura para saber si la fianza va a cubrir o no esos gastos.

–         Otra opción es llevar a un Notario para que realice un acta notarial que recoja el estado del inmueble y del mobiliario.

–          Realizar un inventario del estado de la vivienda y el mobiliario previo al arrendamiento y acompañado de fotografías que demuestren que afectivamente el inventario se ciñe a la realidad.

 

LA FIANZA.

En cuanto a la Fianza, según el art. 36.1 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.” y que queda afecta a la devolución del buen estado de la vivienda.

 

¿CUANDO TIENE QUE DEVOLVER LA FIANZA EL ARRENDADOR?

Éste deberá devolver en el momento de entrega de las llaves o dentro del plazo de un mes de esta entrega siempre y cuando no haya presentado un documento en el cual exponga el motivo por el cual no ha entregado la fianza y que esté acompañado de las pruebas pertinentes.

Si pasado un mes desde la entrega de las llaves, el arrendador no ha devuelto la fianza y no ha alegado motivo alguno, el arrendatario puede iniciar una reclamación judicial de la fianza junto con el interés legal correspondiente por la demora conforme a lo establecido en el art. 36.4 de la LAU.

En caso de que los gastos ocasionados al arrendador sean superiores al importe de la fianza, este podrá reclamarle al arrendatario el total de los gastos. Si por el contrario, los gastos son inferiores a la fianza, el arrendador deberá de restituirle al arrendatario la diferencia entre los gastos y la fianza siempre y cuando no se aleguen otros gastos.

 

EL INVENTARIO.

Es importante el llevar a cabo el inventario del mobiliario, el menaje, la decoración, etc… por dos razones:

  1. Para adjuntarlo con el contrato de alquiler y que también sea firmado, así en caso de daños o desperfectos el inquilino tendrá obligación de pagarlos.
  2. Para el caso de que se produzca algún robo, así sabremos qué reclamarle a la compañía de seguros.

 

¿COMO HACER UN INVENTARIO?

– Lo ideal es en primer lugar separarlo por habitaciones o estancias: cocina, salón, comedor, baño, dormitorios, etc.

– Hacer un recuento descriptivo de todo lo que hay en cada habitación: sofá, mesa, televisor de 16”, lavadora, placa vitrocerámica, cama 135 cm, accesorios del baño, cubertería de 36 piezas de plata, etc.

– Guardar las facturas y todos los papeles que tengáis de todo lo que haya en las habitaciones.

– Acompañarlo de fotografías que verifiquen la descripción.

– Hacer un recuento del coste medio de cada cosa para hacer una media de la fianza que se le debe de exigir a los inquilinos.

Espero que haya sido de mucha utilidad para vosotros.

 

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