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Por Claudia Yataco

alquiler arrendamientos inquilinos

Alquiler. Daños realizados por inquilino

 

Es frecuente que al finalizar un contrato de alquiler nos podamos encontrar con una serie de daños o desperfectos ocasionados por el arrendatario (inquilino) ya sea en el inmueble o en el mobiliario. Para que el arrendador pueda llevar a cabo la reclamación judicial de los daños tienen que ser probados por el arrendador de acuerdo al art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la carga de la prueba.

 

¿QUE DAÑOS PUEDEN SER RECLAMADOS AL INQUILINO?

Los daños o el deterioro del inmueble no pueden ser ocasionado por el uso normal de la vivienda ni por el paso del tiempo, por ejemplo: los agujeros que se ocasionan en la pared para colocar cuadros no pueden ser considerados como daños o desperfectos de la vivienda, ni los agujeros que se tengan que realizar para llevar alguna instalación (internet, TV, etc.), el deterioro de la pintura o del enyesado de la pared debido al transcurso del tiempo tampoco podrán ser reclamados al arrendatario.

El art. 1.555 del Código Civil establece que el arrendatario tiene la obligación de pagar el precio convenido y a usar la cosa arrendada con la “diligencia de un padre de familia”, de acuerdo a lo pactado en el contrato y en caso de ausencia de pacto, con el uso que se difiera de la naturaleza de la cosa pactada.

En caso de que el arrendatario no cumpla con sus obligaciones o con lo establecido en el artículo mencionado anteriormente, el art. 1556 del Código Civil establece que se podrá solicitar la rescisión del contrato y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, o sólo la indemnización dejando el contrato subsistente. Siempre y cuando los daños o desperfectos ocasionados se deban a la negligencia de este y no al uso normal o transcurso del tiempo como ya hemos mencionado y que hayan sido demostrados por el arrendador.

 

¿CÓMO SE DEMUESTRAN LOS DAÑOS OCASIONADOS?

Para demostrar los daños ocasionados, al término del alquiler se tendrá que llevar a cabo un reconocimiento de la vivienda en el momento de la entrega de las llaves y es totalmente recomendable que el arrendador se haga valer de varios recursos que pueden servirle de prueba en una futura reclamación de los daños:

–          En el momento de la entrega de las llaves, deben de llevar un acompañante para que atestigüe en caso de reclamación de daños.

–          Llevar una cámara de fotos para fotografiar el estado de la vivienda y del mobiliario en ese momento.

–          Llevar un Perito o experto en la materia que valore los daños ocasionados y que nos entregue una factura para saber si la fianza va a cubrir o no esos gastos.

–         Otra opción es llevar a un Notario para que realice un acta notarial que recoja el estado del inmueble y del mobiliario.

–          Realizar un inventario del estado de la vivienda y el mobiliario previo al arrendamiento y acompañado de fotografías que demuestren que afectivamente el inventario se ciñe a la realidad.

 

LA FIANZA.

En cuanto a la Fianza, según el art. 36.1 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.” y que queda afecta a la devolución del buen estado de la vivienda.

 

¿CUANDO TIENE QUE DEVOLVER LA FIANZA EL ARRENDADOR?

Éste deberá devolver en el momento de entrega de las llaves o dentro del plazo de un mes de esta entrega siempre y cuando no haya presentado un documento en el cual exponga el motivo por el cual no ha entregado la fianza y que esté acompañado de las pruebas pertinentes.

Si pasado un mes desde la entrega de las llaves, el arrendador no ha devuelto la fianza y no ha alegado motivo alguno, el arrendatario puede iniciar una reclamación judicial de la fianza junto con el interés legal correspondiente por la demora conforme a lo establecido en el art. 36.4 de la LAU.

En caso de que los gastos ocasionados al arrendador sean superiores al importe de la fianza, este podrá reclamarle al arrendatario el total de los gastos. Si por el contrario, los gastos son inferiores a la fianza, el arrendador deberá de restituirle al arrendatario la diferencia entre los gastos y la fianza siempre y cuando no se aleguen otros gastos.

 

EL INVENTARIO.

Es importante el llevar a cabo el inventario del mobiliario, el menaje, la decoración, etc… por dos razones:

  1. Para adjuntarlo con el contrato de alquiler y que también sea firmado, así en caso de daños o desperfectos el inquilino tendrá obligación de pagarlos.
  2. Para el caso de que se produzca algún robo, así sabremos qué reclamarle a la compañía de seguros.

 

¿COMO HACER UN INVENTARIO?

– Lo ideal es en primer lugar separarlo por habitaciones o estancias: cocina, salón, comedor, baño, dormitorios, etc.

– Hacer un recuento descriptivo de todo lo que hay en cada habitación: sofá, mesa, televisor de 16”, lavadora, placa vitrocerámica, cama 135 cm, accesorios del baño, cubertería de 36 piezas de plata, etc.

– Guardar las facturas y todos los papeles que tengáis de todo lo que haya en las habitaciones.

– Acompañarlo de fotografías que verifiquen la descripción.

– Hacer un recuento del coste medio de cada cosa para hacer una media de la fianza que se le debe de exigir a los inquilinos.

Espero que haya sido de mucha utilidad para vosotros.

 

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Abogada
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Mostrando 23 respuestas
  • Maria Carmen
    Responder

    Buenos días.
    Vamos a adjudicarnos la herencia de mi padre. Mi hermana tiene deudas con los bancos y lo que piensa hacer es crear una sociedad a nombre de una tercera persona, el día que acepte la herencia de los bienes inmuebles. Por otro lado, piensa hacer una declaración ante notario para que estos bienes le sean devueltos en unos años o, que si son vendidos, asegurarse de recibir su parte.
    Mi pregunta es: ¿Corre el riesgo de que el banco le embargue sus bienes aún constituyendo una sociedad en la que ella no aparezca o lo haga con otra persona?
    ¿Cómo puede afectarme esto a mi?
    Gracias

    • AbogadoResponde
      AbogadoResponde
      Responder

      Estimada Maria Carmen, en primer lugar su hermana tiene que aceptar su parte de la herencia pues ella no puede disponer de la herencia sin aceptarla y mucho menos atribuírsela a un tercero. Una vez que ella haya aceptado esta herencia, puede realizar un contrato de compraventa con la sociedad del tercero pero el hecho de que su hermana solicite un acta notarial donde conste que pasados X años este tercero deberá de devolverle los bienes, no tiene ninguna fuerza legal para obligar al tercero a restituirle los bienes a su hermana.

      Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

      M.Carmen Postigo
      Asesora Legal
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      CMSAbogados.com

  • lola
    Responder

    Hola Carmen, como demuestrar en juzgado negligencia inquilino(que perito..no hay seguro)..una sobrecarga del inquilino en un enchufe ocasiono que la nevera no enfrie y tener que restituirla por otra…(era un piso comprado a un arquitecto con cuadro general e instalacion electrica perfecta,todo en orden y reformado).Lo alquilamos y nos llaman inquilinos…:alta tension en electrodomesticos,,,la
    nevera no enfriaba, hasta que se encuentra un enchufe de una habitac quemado que sobrecargaron segun el electricista,que repuso la parte dañada,pero la nevera no compensaba arreglarla…un gasto grande..gracias y saludos

    • AbogadoResponde
      AbogadoResponde
      Responder

      Estimada Lola, necesitará el informe de un perito experto en la materia (aunque no tenga seguro) y que presente todos los documentos que estime por oportunos, por ejemplo: la factura del electricista y su declaración como testigo de que la avería se produjo por una sobrecarga imputable a los inquilinos.

      Para reclamar la cuantía de la nevera, deberá presentar una demanda de reclamación de la cantidad que le ha supuesto dicha reparación y si quiere evitar la vía judicial, puede enviarle a los inquilinos un burofax para dar aviso de que si no proceder al pago de la reparación llevará a cabo todas las acciones legales que estime por oportunas.

      M.Carmen Postigo
      Asesora Legal
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      AbogadoResponde.net

  • Elena
    Responder

    Estimada Carmen, si el arrendador decide no devolver la fianza porque insiste en que el inquilino no le avisó con un mes de antelación de la finalización del contrato (lo que no se puede demostrar porque el aviso se hizo a través de la llamada telefónica), se le puede reclamar el dinero o no?

    Cordial saludo,
    Elena

    • AbogadoResponde
      AbogadoResponde
      Responder

      Estimada Elena, si no tiene ningún documento o prueba que demuestre que el aviso se realizó dentro el plazo estipulado por la ley, lamentablemente le resultará muy difícil conseguir la restitución de la fianza.

      Por ello, siempre es muy importante el envío de un burofax con notificación fehaciente para estos casos, ya que lo puede acreditar como medio de prueba en caso de que el arrendador se niegue a la devolución de la fianza.

      Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

      Miguel González de Miguel
      Abogado ICAM
      807 464 712
      AbogadoResponde.net

  • albamazo
    Responder

    Buenas tardes
    Arrende una casa y las conexiones electricas tenian la polaridad invertida, es decir mas voltios donde no debe tener, por lo tanto se me quemo el televisor y la inmobliria al igual que el propietario dicen que no me responden por el daño del tv ya que desconocian el daño en las instalaciones electricas.
    Necesito saber si esto es cierto.

    Muchas gracias

    • AbogadoResponde
      AbogadoResponde
      Responder

      Estimada Albamazo, el artículo 21 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) establece que todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad serán a cargo del propietario de dicha vivienda, salvo que los desperfectos sean imputables al arrendatario por un mal uso. De acuerdo al mencionado artículo, el propietario deberá hacerse cargo de la reparación de forma directa y deberá dar parte al seguro de la vivienda que tenga contratado. En el caso de que el propietario no acceda a la reparación ni a dar parte al seguro, puede solicitar el cumplimiento de dichos deberes o la resolución del contrato junto con la correspondiente indemnización, en virtud del artículo 1.124 del Código Civil.

      Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

      Miguel González de Miguel
      Abogado ICAM
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      AbogadoResponde.net

  • CARMELO
    Responder

    Fallece inquilina y no tiene herederos, los muebles y coche es de la inquilina
    debe cuatro meses de renta.
    que se puede hacer ?? gracias

    • AbogadoResponde
      AbogadoResponde
      Responder

      Estimado Carmelo, si la inquilina no tiene ningún familiar que pueda ser instituido heredero, se llamará al Estado para que éste sea quien herede. Una vez que se acepte la herencia, usted podrá reclamar la deuda de la inquilina contra el correspondiente heredero. Por lo tanto, le aconsejo que no se apropie de los bienes que ha dejado la inquilina en la vivienda, pues estaría incurriendo en un delito de apropiación indebida.

      Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

      Miguel González de Miguel
      Abogado ICAM
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  • Jenny
    Responder

    Buenas tardes. Despues de cuatro años en una vivienda el propietario no me quiere devolver la fianza y los motivos no estan justificados. Alega tener que cambiar dos puertas correderas de las cuales estaban sueltas las manillas debido a la humedad de las vivienda. Pintar paredes y techos. El problema es que en esta vivienda habido daños debido a problemas en la fontaneria y en dos ocasiones han tenido que acudir tanto peritos fontaneros y obreros para arreglar dos fugas de agua. ¿puede quedarse con la fianza? Su intencion es arreglar con apaños y le e pedido que me presente facturas ¿que debo hacer? Son 600 euros de fianza pero temo a que al reclamar acabe pagando mas daños todavia

    • AbogadoResponde
      AbogadoResponde
      Responder

      Estimada Jenny, para evitarse la vía judicial, le recomiendo el envío de un burofax solicitando la restitución de la fianza a su arrendador o la debida acreditación de que dichos gastos le son imputables y las correspondientes facturas. Si éste no accede, podrá iniciar acciones legales tanto por la vía civil como por la penal. Si lo desea, puede ponerse en contacto con nuestro despacho para contratar el servicio de burofax que incluye la argumentación jurídica y envío del mismo.

      Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

      Helena Araque
      Asesora Legal
      807 464 712
      AbogadoResponde.net

  • Responder

    estuve viviendo 6 meses en un piso de alquiler con el contrato de los 6 meses y con una fianza de 700 euros al termino del contrato la casera iba a alquilar de nuevo el piso el dia 2 hicimos la entrega de llaves y al ver que estaba todo bien me devolvio la mitad de la fianza 350 euros, se quedo la otra mitad por si llegaba alguna factura pendiente y firmamos un papel conforme estaba el piso en perfectas condiciones y nos devolvia solo la mitad de la fianza y se quedaba 350 euros por posibles facturas pendientes firmado por las dos y con el dni de las dos hicimos 2 copias y ahora 18 dias despues de irme me dice que hay un atasco y que ira un perito, y que usara la fianza para el atasco, pero llevan viviendo ahi mas de dos semanas los nuevos inquilinos y ademas tenemos el papel de que todo estaba bien cuando nos fuimos, se puede quedar con la fianza? ahora vivo en valencia que puedo hacer si no me la quiere devolver?

    • AbogadoResponde
      AbogadoResponde
      Responder

      Estimada María Victoria, su consulta ya fue resuelta.

      Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

  • Quim
    Responder

    Hola muy buenas.. tengo un problema con un dueño del piso y la verdad me tiene muy pensativo.. bueno ahi va el tema.. alquile un piso mediante una persona pague 3 meses 1500€ de fianza y un mes adelantado 500€.. el piso no estaba en buenas condiciones de pintura y con una puerta sin cristal, y sin caldera y una habitacion con mucha humedad! con la esperanza que todo me lo arreglara el! en el contrato ponia que el precio inicial seria 500€.. y me cobraba 510€ le llame para decirle que el acuerdo era 500€ y me dijo que eran unos gastos bueno.. siguia pagando esto y en 3-4 meses me sube el alquiler a 520€ sin ningun aviso.. y en unos meses me sube el alquiler a 530€ ahi si que no podia mas! le llame varios dias sin responderme y cuando me lo cogia me decia que si te lo voy a arreglar todo y asi pasaron 2 años pagando 530€ y sin arreglarme nada..!! un dia le llame le dije que voy a dejar el piso y quedemos de acuerdo de que no pague dos meses y que se quede con la fianza y asi paso! y el dia que deje el piso hemos firmado un papel y le entregue las llaves y listo! y despues de 2 años me llega una demanda donde me pide casi 4000€ 3 meses sin pagar y otros gastos mas! he ido a un abogado y se olvido de mi caso hasta que me embargaron mi cuenta! y no se que hacer! es muy injusto lo que ha hecho y el problema es que no me dio ninguna copia del papel que hemos firmado pero si tengo el contrato y los recibos del banco y un papel de la comunidad donde le deben dinero a el y el contraro del otro piso donde he ido a vivir!! podria reclamar algo? responderme porfavor

    • AbogadoResponde
      AbogadoResponde
      Responder

      Estimado Quim, en la contestación a dicha demanda, debe presentar todos los documentos que acrediten la relación de arrendamiento y el hecho de que usted ha ido abonando las mensualidades de la renta mediante la presentación de las transferencias o la domiciliación del recibo. Igualmente, si puede acreditar las malas condiciones del inmueble a través de fotos, conversaciones de whatsapp o correos con el arrendador, procedería la resolución del contrato y por lo tanto, la otra parte no estaría legitimada para reclamarle tal cuantía. Si su abogado no ha actuado con la diligencia necesaria y se le han pasado los plazos, le recomiendo que presente una queja en el Colegio de Abogados en el que esté inscrito y que le envíe un burofax para solicitar que de parte a su seguro y que éste asuma el coste del perjuicio que le ha sido ocasionado. Si no da parte al seguro o sencillamente no ha suscrito póliza alguna, deberá acudir a la vía judicial y presentar demanda por incumplimiento contractual en el plazo de 5 años.

      Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

      Helena Araque
      Asesora Legal
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  • Mariana
    Responder

    Buenas tardes, espero que me pueda ayudar estuve hospedada en un conocido apartahotel año y medio en Madrid, y aunque yo no era la titular siempre fuí puntual con el pago, pero por razones personales tuve q irme dejando mis cosas personales valorizadas en 2000 € ademas que vendría la titular para cerrar el contrato , al parecer la mujer (titular) no se presento y les dijo que se quedaran con la fianza por teléfono .
    a pasado diez meses entre tanto que me daban vueltas esta mujer cuando le preguntaba por mis cosas ,y me termino diciendo q el hotel los tenia y he preguntado al hotel y me dicen q lo han regalado yo quiero saber si yo puedo reclamar mis cosas, he leído que debería pasar un año para que resien puedan quedarse con los objetos personales, pero no se cual es la verdad .
    le agradecería que me asesorara con este problema.
    gracias.

    • AbogadoResponde
      AbogadoResponde
      Responder

      Estimada Mariana, si usted puede acreditar la titularidad de esos bienes, lo recomendable es que le envíe un burofax a la titular y al apartahotel solicitando la devolución de sus bienes. Si no acceden, podrá presentar una denuncia por apropiación indebida.

      Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

      Helena Araque
      Asesora Legal
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  • Carolina
    Responder

    Buenas tardes, tengo un problema. Soy administradora de una sociedad s.l que estuvo alquilando una nave industrial. Los empleados 1) hicieron daños en la nave, 2) al dejar la nave ( por obligación de dejar la actividad causada por falta de fondos y mala situación economica) no la limpiarion ( la limpieza requería alquler de una maquinaria especifica – tambien faltaron fondos). Pasaron 2 años y el proprietario está reclamando daños a la empresa y al seguro ( de respons civil) suyo que tenia contratado y el que tenía contrtada la empresa.
    Pregunta: de quien es la responsabilidad? Pueden reclamarme esos daños a mi como administradora?

    Espero sus noticias,
    Muchas gracias

    • AbogadoResponde
      AbogadoResponde
      Responder

      Estimada Carolina, dependerá del tipo de administración que usted lleve a cabo.

      Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

      Miguel González de Miguel
      Abogado ICAM
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  • Ana Garcia
    Responder

    Soy la propietaria de un piso que ha estado en alquiler 5 años. Tengo una fianza del arrendatario de 770 eur, los desperfectos (llevó la nevera inventariada en el piso y la dejo en el patio exterior de alguien durante 5 años, por lo q esta oxidada y hay que comprar otra) las facturas de la comunidad pendientes (que estan a mi nombre) y penalizaciones que voy a sufrir por que el arrendatario no ha pagado fras de luz y gas ( no ha dado lecturad en los ultimos 3 años, se niega a pagar a las empresas suministradoras y estas me quieren cobrar 200 y 250€ respectivamente para darme de alta como propietaria del piso) son superiores a la fianza. La arrendataria se desentiende
    Que debo hacer para reclamarle el pago pendiente?
    Gracias

    • cms
      Responder

      Estimada Ana, el acto de entregar fianza se lleva a cabo con el fin de que en el caso de que al finalizar el contrato de arrendamiento, si existen desperfectos o gastos pendientes de abonar por parte de arrendatario, se satisfaga con dicha cantidad. Ahora bien, en el caso de que la cantidad dada en concepto de fianza sea insuficiente, debería usted ejercer una acción judicial reclamando el pago de las deudas que ha dejado sobre el inmueble.

      Sin otro particular, reciba un cordial saludo.

      Miguel González de Miguel
      Abogado ICAM
      807 464 712
      AbogadoResponde.net

  • jose luis
    Responder

    BUENAS TARDES
    Yo como arrendador alquile mi piso por un año,el inquilino se va a los cuatro meses y medio avisando con 20 dias de antelacion,la fianza era de 1200 euros,el alquiler 600 al mes y en el momento de entrega de llaves el inquilino me dejo en el piso una mesita y un escritorio porque no lo queria,ahora 15 dias despues me dice que me va a denunciar por apropiacion indebida.
    La pregunta es: que puedo hacer para que no me pueda denunciar si no lo a hecho ya,y de la fianza si le puedo descontar dinero por haberse ido antes de los seis meses y sin avisar con 30 dias de antelacion??

    Muchas gracias,

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